ЖК позапрошлого века

Облик обеих российских столиц — Москвы и Петербурга — сегодня нельзя представить без доходных домов, нового для XIX века вида жилья, в котором отразились социальные и архитектурные тренды империи периода расцвета. Weekend публикует введение из книги — об истории появления доходных домов и их характерных чертах.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Доходные дома, общественный интерьер

С середины XIX века в Российской империи в связи с интенсивным ростом экономики начался необыкновенный строительный бум. В том числе бурными темпами развивалось и гражданское жилое строительство. По количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья на первом месте, естественно, был Санкт-Петербург, на втором — Москва, на третьем — Саратов.

Любой российский гражданин мог либо построить себе частное домовладение, либо арендовать жилье. Сдавать же квартиры (а также комнаты, номера в пансионах, дачи и т. д.) было очень прибыльным делом. Поэтому вложение денег в строительство доходных домов стало неплохой инвестицией: деньги не сгорали, а шли в рост. Заниматься этим могли как физические, так и юридические лица (в том числе госучреждения, церковные приходы, предприятия и т. п.).

В среднем каждый домовладелец имел по два дома (иногда больше), также зачастую сам жил в собственном доходном доме или имел там квартиру. Стоимость жилья была различной. Известно, что аренда жилья в зависимости от его статуса и площади была от 30 (небольшая квартира) и до 500 (роскошные барские апартаменты) рублей в месяц. Например, известный ученый Климент Тимирязев снимал шестикомнатную квартиру в доходном доме графа Шереметева за 2 тыс. руб. в год. Александр Пушкин, арендуя последние свои одиннадцатикомнатные апартаменты на набережной Мойки в Санкт-Петербурге, обязался платить за них 4,3 тыс. руб. в год. Николай Гоголь снимал крошечную квартиру во дворовом флигеле на петербургской Малой Морской улице и отдавал за нее (без других накладных расходов) 25 руб. в месяц. Без квартплаты в доме могли проживать сами домовладельцы с семьями, домовая прислуга (дворники, швейцары), персонал, работающий на домовладельца. Отмечу, что с ростом жилого фонда (а строительный бум достиг пика в 1910-е годы) арендные ставки в царской России стали закономерно понижаться.

Домовладелец не только сдавал квартиры внаем, но также уплачивал налоги со своего арендного бизнеса в госказну и обязан был содержать дом и документы в образцовом порядке, поддерживать пожарную безопасность, нанимать дворников и других работников, следить за общественными помещениями и их надлежащим видом.

Жильцу, кроме непосредственно квартиры, предоставлялось право пользования чердаком (где сушили белье), прачечной, ледником, отхожими местами на лестнице и во дворе, дворовой водяной колонкой или колодцем, помойной и мусорной ямами. В стоимость жилья, как правило, входили услуги дворника, а работа прислуги и швейцара часто оплачивалась отдельно. Кроме всего прочего, у некоторых жильцов могло быть право пользования внутридворовыми строениями (конюшней, каретником, курятником и т. д.).

Договор на аренду жилья часто заверялся у нотариуса. Домовладелец прописывал в документе многие пункты, из-за которых и сейчас происходят споры и ссоры арендаторов и арендодателей. Например, пианино и рояли дозволялось держать в квартире не иначе как с разрешения домовладельца, так как известно, что игра на музыкальных инструментах часто бывает долгой или не вовремя и мешает другим жильцам. Также строго регламентировалось наличие и содержание арендаторами домашних питомцев. И самое интересное: жильцам воспрещалось предаваться посторонним занятиям, кроме той профессии, которая была заявлена при найме квартиры и указана в договоре. И вот почему: современный читатель наверняка знает случаи, когда квартиру снимает приятная барышня-студентка, а потом жилье внезапно превращается в притон.

Квартира часто сдавалась вместе с прислугой, и договором запрещалось эксплуатировать персонал после десяти часов вечера. Чтобы дом по ночам не превращался в проходной двор и все было прилично, швейцар или дворник запирали ворота и замки опять же после десяти часов вечера. Если жильцу требовалось вернуться позже, он обязан был предупредить соответствующего работника об этом заранее: в противном случае запоздавшему человеку пришлось бы ночевать на улице. Пусть читателю это не кажется самодурством. Жильцы приучались к дисциплине и порядку, а домовладельцу не приходилось решать мелкие конфликты с привлечением полиции.

Дома делились на классы и разряды. И сейчас в России существует пять основных классов жилья: стандарт, комфорт, бизнес, премиум, элит. Примерно по такому же принципу дома классифицировались и ранее. На класс влияли район, этажность, метраж и высота потолков, отделка и инженерия.

Разряды или типы жилья в доходном доме можно грубо разделить на следующие группы:

1. Богатые (или барские) квартиры в так называемых барских домах — со сложной конфигурацией плана. Располагались они в центральных районах города, где земля была наиболее дорогой; сначала это были вторые этажи домов, затем, после появления лифтов, и третьи-четвертые этажи.
2. Квартиры для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей (например, в семиэтажном доме на 35 квартир в Потаповском переулке, построенном в 1914 году предпринимателем Заварским). Площадь квартир в таких домах была от 130 кв. м и выше. Отделка несколько скромнее барских, но все атрибуты высококачественной жизни присутствовали.
3. Квартиры среднего класса — для учителей, чиновников, служащих, мещан. От богатых квартир они отличались длиной анфилады, размером комнат, более простым архитектурным убранством интерьеров. В качестве примера можно привести следующие дома: доходный дом Светловой в Москве, жилой дом Крашенинниковых в Москве, доходный дом Троицкого подворья в Москве и другие.
4. Дешевые квартиры — они предназначались для малообеспеченных слоев населения или одиноких жильцов. В них был заложен минимум жилого пространства, который требовался человеку, не ведущему хозяйства.
5. Бесплатные квартиры — для малоимущих, а также работников домовладельца; зачастую имели одну комнату.

От личности, культуры и пристрастий домовладельца в основном и зависела архитектура его доходного дома. Не всегда класс дома соответствовал качеству и внешнему виду строения. Например, принадлежавший Нирнзее так называемый дом холостяцких квартир (Большой Гнездниковский переулок, 10) — а их по традиционной классификации можно было бы отнести к дешевому классу — никак нельзя назвать скромным и незаметным. Это был видный московский тучерез (небоскреб) с модными заведениями и небедными арендаторами. Так как архитектор являлся также и домовладельцем, здание соответствовало всем требованиям современности, таким как огромные окна с цветочными ящиками, широкие мраморные лестницы и коридоры с коврами, дорогая отделка общественных зон, встроенные сейфы в квартирах, линкруст на стенах, многочисленные лифты и вся необходимая инженерия. Квартиры были маленькими, без кухонь, преимущественно для одиноких людей, и домовладелец предоставлял жильцам модное обслуживание (сейчас это назвали бы консьерж-сервисом или батлер-сервисом): на каждом этаже дежурил половой, которому заказывали доставку блюд из ближайшего трактира или ресторана. Фасад дома был богато украшен лепниной и мозаичным авторским панно от художника Головина.

Отделка мест общего пользования и инженерия дома влияли на стоимость жилья. А лестница и входные зоны служили одним из показателей качества дома и квартиры. Тут домовладельцы с помощью нанятого архитектора могли проявить личный вкус и значительно поднять статусность своего здания за счет не только применяемых материалов, но и интересных задумок и воплощений архитектурной мысли.